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再說一遍,這種房子多便宜也不要買!

2020-05-29 06:00:00 和訊名家 

  在之前討論居民資產負債情況的文章中,有小伙伴問到,要不要買深圳小產權房的事情。

  其實咱們之前聊過小產權房的話題,到現在,小巴的看法依然是一樣的:

  不建議。

  而且最近,國家也對小產權房重新表了態。

  5月14日,自然資源部發布了《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》。

  其中,重點提到了——

  “對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等,不得辦理登記,不得通過登記將違法用地合法化!

  《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》

  同一天,廣州市規劃和自然資源局發布的《廣州“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作方案》,也明確提出——

  “集體所有土地上開發的商品住房,一律不予確權登記!

  《廣州“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作方案》

  所以,國家打壓小產權房的態度還是很堅定的。

  之前我們提到過,小產權房是很難轉正的。

  城市的商品房,建在城市國有土地之上。

  小產權房,是在農村集體土地上建起來的,沒有經過征地程序,沒有繳納土地出讓金。

  而這個“小產權”的名稱,也是民間一種通俗的叫法,國內房地產相關法律法規和制度上,是沒有這個概念的,不被國家認可,相比商品房,實際就是無產權。

  按照規定,小產權房只歸集體村民所有,不能轉讓給其他城鎮居民。

  所以,其他城鎮居民購買這種房子,是不合規的。

  就算你買了,也不受法律保護。

  然而,就算知道不合規,還是有不少人選擇買小產權房。

  原因也很簡單,便宜嘛!

  但便宜肯定會有便宜的問題,所以近年來,小產權房一直是糾紛不斷。

  小產權房在樓市里其實很普遍了,深圳尤其厲害,可以說撐起了深圳樓市的半壁江山。

  上世紀80年代,深圳成為中國對外開放的“經濟特區”之一后,吸引了大批港臺和外資企業進駐。

  由此,給當地帶來了穩定的廠房租金收入,同時也帶來大量的就業機會,吸引了更多外來人口的涌入。

  許多村民看到了機會,紛紛買地建樓,通過租給外來務工人員來賺取收入。

  1992年,深圳設置特區,并通過征地的形式,把特區集體土地變為國有土地。

  2004年,深圳以城市規劃“全覆蓋”的方式,將特區外的兩百多平方公里土地,轉為國有土地。

  深圳市成為了國內首個沒有農村建制的城市。

  不過,深圳在進行土地國有化的過程中,為了顧及原居民的利益,給每戶家庭限定的土地面積(約120平方米)和建筑面積(約480平方米),超出這個范圍的,都屬于違法建筑。

  明面上看,深圳完成了全市將村集體土地轉化成國有土地,但事實上,因為大量土地沒有完成相應的補償返還手續,實質上還是被原村集體占有。

  也就是說,名義上土地是國家的,但實際是掌握在原來的村民手里。

  一開始,村民在土地上建房子都是要上報的,需要得到“二證一書”才能建房:

  建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、興建住宅用地批準通知書。

  等房子建好后,國土資源所會實地檢查,對符合要求的建房戶,發放集體土地使用證書。

  當然,這種屬于村民自建房,是不可以拿到市場進行交易的。

  也有些村民不按照規定來,擅自建房,出租或者出售給外來人員。

  這些低租金、低售價的小產權房里,住著不少來深圳奮斗的異鄉人,深圳得以崛起,但又因為里面巨大的利益,使得小產權房一發不可收拾。

  到了2014年前后,深圳明確規定,禁止興建小產權房。

  當然,小產權房依然是屢禁不絕,后來甚至搞起了“預售制”銷售,房子都還沒建,就要先交錢預定。

  實際就是用這些設計過時間節點的預付款,來覆蓋建筑成本,空手套白狼。

  如果貪圖便宜買了,會帶來很多問題——

  小產權房沒有經過整體的規劃,配套設施方面可能不太完善。

  一般來說,沒有落戶和學位的福利。

  沒有房產證,不受法律認可,不能通過抵押來申請貸款,也無法上市轉賣,如果哪天房子被拆了,可能還得不到拆遷的安置補償費。

  因為到時原來的那個賣家,很可能會為了拿到拆遷安置費,翻臉不認賬,取消合同,反正那所謂的“合同”本來就是不合法的。

  還有遺產繼承問題,小產權房不能像正規的房屋進行過戶、贈送,子孫不能合法享有房屋繼承權。

  對于我們普通人來說,房子是一項重大的資產,不值得你單單是為了便宜,就冒這么大的險。

  當然,也有些人是想等到房產稅出臺后,通過交房產稅來轉正的。

  但即便真的轉正了,這個房產稅肯定是高稅率,足額交,不像其他的商品房那樣,有土地出讓金的減免。

  人家商品房的,每年的房產稅可能就幾千,你就要到上萬了,而且你想轉手的時候,買家還得考慮下稅的問題。

  小產權房確實是房產稅出臺很大的一個難點,但無論怎么定這個數,能肯定的是——

  不會讓小產權房占到便宜,不然就是縱容違法。

  所以,還是不要動心思去買小產權房了,眼前可能是便宜,但后面付出的代價也會很大。

  不符合咱們理財人的理念啊~

本文首發于微信公眾號:理財巴士。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:王治強 HF013)
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